万达商管更新赴港上市招股书:市场份额8.3%,专注于商业广场
4月24日,资本邦了解到,珠海万达商管更新赴港上市招股书,中信证券、摩根大通、瑞信为联席保荐人。2021年10月21日,万达商管向香港联交所提交的上市申请材料在2022年4月21日已处“失效状态”。
招股书显示,按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算,公司是中国最大的商业运营服务提供商,市场份额为8.3%。公司也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱,主要专注于商业广场。公司的商业运营服务包括:(i)商业管理服务、(ii)物业管理服务,及(iii)增值服务。
截至2021年12月31日,万达商管管理417个商业广场(包括132个独立第三方商业广场),总在管建筑面积达5900万平方米。于2018年、2019年及2020年,公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日,万达商管有161个储备项目,包括139个独立第三方项目。
万达商管在上市前的股东架构中,大连万达商业直接持股69.99%、并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益,合计持股78.83%。
截至最后实际可行日期,王健林持有大连万达商业股权的52.68%,当中包括(i)5.19%的直接权益、(ii)透过万达集团拥有的44.31%间接权益及(iii)王健林的配偶林宁女士所持有的3.18%直接权益。因此,王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢、银川万达共同组成一组控股股东。
其余投资者还包括PAGACWonderlandHoldingGPLimited、蚂蚁科技、腾讯、中信资本、华平投资、招商局资本、合众人寿保险、上海国盛资本等。
财务方面,2019年、2020年和2021年三个财政年度,万达商管的营业收入分别为134.37亿元(人民币,下同)、171.96亿元和234.81亿元,相应的年内溢利分别为12.48亿元、11.12亿元和35.12亿元。
值得一提的是,于往绩记录期内,公司的大部份收入由万达集团拥有的项目所产生,而该等项目并不受公司控制。于2019年、2020年及2021年,有关收入分别为96.4亿元、116.76亿元及163.82亿元,各占同期公司商业运营服务收入71.7%、67.9%及69.8%。于2021年,万达集团商业广场的毛利率高于独立第三方商业广场的毛利率。
此外,公司的资产负债率近年来一直位处高位,公司的资产负债率由截至2019年12月31日的80.4%上升至截至2020年12月31日的95.8%,主要由于在2020年分派股息51.78亿元。公司的资产负债率由截至2020年12月31日的95.8%下降至截至2021年12月31日的70.9%,主要由于(i)珠海万赢增资21.74亿元;及(ii)因委托管理模式下的运营管理服务变现,导致贸易应收款项及应收票据增加。
关于赴港上市募资用途,万达商管计划用于战略投资和收购;用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景;用于增强公司的科技及数据处理能力;用于商业广场部份设施升级;用于对生态体系内进行战略投资等。
大连万达商业的H股于2014年12月23日于联交所上市并于2016年9月20日退市。大连万达商业曾于2015年8月31日申请A股于上海证券交易所上市。2021年3月23日,大连万达商业撤回其A股于上海证券交易所上市的申请。
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