今年以来，各地已发布房地产相关政策近百次，超40城适度放松了调控政策。

步入“阳春三月”，各种政策利好接踵而来，多地楼市也进入了企稳回暖阶段。

其中，“因城施策、一城一策”继续作为楼市调控主基调。2022年《政府工作报告》提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期(以下简称“三稳”)，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

数据显示，今年以来，已有数十个城市对楼市调控政策进行了优化，政策主要从需求端出发，内容涵盖放松限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款等。

据了解，受多重政策利好影响，长三角多地楼市回暖明显。以江苏省南京市为例，自2021年12月止跌回涨后，南京新房价格已重回上升通道，并已连续3个月呈现环比上涨态势。其中，2021年12月至2022年2月，南京新房价格分别环比上涨0.3%、0.1%和0.7%。

“《政府工作报告》保持了与中央经济工作会议政策的连贯性。”中泰证券分析师陈立认为，与2021年相比，今年“三稳”政策的位置由“房住不炒”定位之后，调整到了支持住房需求之后。“我们预计，在供给过剩的区域，精准的需求宽松政策将持续快速、密集出台”。

重提“因城施策”

在“宏观经济大盘稳定”的首要目标下，房地产市场的稳定或是经济“托底”的关键。

据了解，与“房住不炒”已连续三年被写入《政府工作报告》不同，关于“因城施策”的表述则是自2020年后再度被提及。

梳理发现，自2021年年底以来，“因城施策”开始被密集提及。其中，住建部部长王蒙徽2021年12月底在接受新华社记者采访时表示，将牢牢坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此后，国家发改委、银保监会和人民银行等机构在下发文件或组织召开相关会议时再度释放出“因城施策”的信号。例如，今年3月1日，人民银行在召开2022年金融市场工作电视会议时指出，要坚持“房住不炒”定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

广发证券研报认为，房地产及房地产产业链在过往对于整体GDP的拉动贡献度较大，在“宏观经济大盘稳定”的首要目标下，房地产市场的稳定或是经济“托底”的关键。

上海证券分析师金文曦也认为，房地产行业作为支柱产业，稳地产对稳增长具有重要意义。近期，部分城市出台新政促进房地产市场平稳发展，预计后期会有相关政策跟进，修复市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

“‘房住不炒’总基调不变，‘三稳’目标不变。”中指研究院同时认为，楼市大起大落均不是稳定的表现，当前房地产市场仍处深度调整阶段，房价面临较大下行压力，部分城市房价跌幅较大，市场预期不稳。在“稳”的目标下，相关部门对此前的政策口径进行调整，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。

房天下创始人莫天全此前也表示，“房住不炒”与“因城施策”应相互配合。房地产调控总基调是“房住不炒”，但我国各城市的房地产市场有所不同，不仅一线城市与二线城市有所不同，而且在三四线城市中每个城市的情况也有所不同。

“因此，在制定政策时，要根据城市的具体情况来推出具体的支持或抑制政策。”莫天全表示，“比如，现在一线城市和主要二线城市应该采取比较稳的做法，但个别城市房地产市场出现了不太健康的发展状况，该支持的还是要支持。”

多地微调政策

综合来看，预计各地将对以往不合理或不合时宜的限制性政策进行纠偏。

在多个部门强调“因城施策”的同时，多地也已根据当地楼市发展情况相继出台了调整政策。

中指研究院表示，今年以来，各地已发布房地产相关政策近百次，超40城适度放松调控政策，政策力度和范围不断增大，从供应端和需求端同时发力，稳定房地产市场预期，提振市场信心，力促房地产市场良性循环。

最吸引外界关注的莫过于郑州楼市新政。3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，主要在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化等方面提出改进措施。

梳理发现，自3月份以来，各地楼市调控政策也呈现密集出台之势，除郑州外，广东中山、四川达州和江西南昌等地出台的政策也都涉及调整公积金贷款等方面的内容。

例如3月4日，江西省南昌住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金使用政策的通知》，将南昌市现行住房公积金贷款最高额度统一调增至双缴存职工80万元、单缴存职工70万元。

中指研究院分析认为，当前各地楼市政策调整维度多聚焦在信贷环境改善、限贷松动，定向放松限购政策，限价松动，发放购房补贴，降低落户门槛，重提货币化安置及优化土地端政策、调整预售资金监管等七个方面。

以“降低落户门槛”为例，在长三角区域，浙江嘉兴今年1月份进一步放开了迁移落户条件，放宽租赁落户条件，对居住时间的要求缩短。2月份，浙江绍兴也提出，高校毕业生可享“零门槛”落户，先落户后就业。

“预计房地产金融端的支持政策将继续落实。”中指研究院分析认为，综合来看，预计各地将对以往不合理或不合时宜的限制性政策进行纠偏，如下调首套首付比例、调整二套住房认定标准、下调偏高的房贷利率、降低交易税费等，降低购房者置业成本。

“3月以来在因城施策框架下，部分城市已进入宽松调整通道，依靠需求端政策松绑重振信心刻不容缓;政策优化工具毋需局限于限购限贷、公积金额度增加、购房补贴等调整，房贷实际利率的下调同样具备较大空间，针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。”首创证券研报也认为，“总体上，我们判断，组合拳政策的有效实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。”

聚焦新市民住房需求

以目前城镇人均居住面积40平方米计算，3亿新市民至少可贡献120亿平方米的居住需求。

除多地出台楼市调整政策外，如何更好地满足3亿新市民的住房需求亦引发市场热议。

今年3月4日，银保监会和人民银行联合发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》(以下简称“《通知》”)指出，随着我国工业化、城镇化和农业现代化进程的深入推进，数以亿计的农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，融入当地成为新市民。

“新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。”《通知》还指出，新市民“目前约有3亿人”。

首创证券研报分析认为，关于3亿新市民范围的认定，其根本是源于现存户籍制度与“以人为核心的新型城镇化”导向不相适应，而通过对新市民群体的认定标准、购房资格等加以完善，通过户籍制度改革促进社会性流动有望成为重要增量突破口。

广发证券也表示，《通知》明确了新市民范围并明确表示将合理满足新市民的购房信贷需求，“或意味着近3亿新市民有较大可能性突破限购要求。以目前城镇人均居住面积40平方米计算，3亿新市民至少可贡献120亿平方米的居住需求。”

针对《通知》提出的“因城施策执行好差别化住房信贷政策”等要求，中银国际证券研报表示：“我们认为针对新市民的合理购房需求，或出现以下调整，例如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可按最低20%执行，并下调房贷利率等。”

值得注意的是，2022年《政府工作报告》关于“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”等表述，也被业内认为将在一定程度上满足新市民的合理住房需求。

“随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在多元化的供应体系下，住房租赁市场能起到平衡供需结构的重要作用。”建设银行湖南省分行党委书记、行长文爱华建议称，可从加强住房租赁行业监管、推进租赁赋权、鼓励机构化长租房及加大金融机构支持等方面培育和发展住房租赁市场。

对于房企而言，也将面临着行业发展模式及格局重构的机遇。“一方面，房企要重点关注3亿新市民住房需求释放，加强一二线热点城市深耕及布局，关注这些城市因城施策的房地产政策变化，把握节奏，及时加强营销。”中指研究院表示。另一方面，房企要顺应政策及行业趋势，在业务转型升级上，探索新发展模式，如房地产代建、资产管理等、寻找“第二增长曲线”。

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